O mercado imobiliário oferece várias opções para quem deseja comprar ou vender um terreno. Os loteamentos têm suas características e saber mais sobre o assunto te ajudará a entender as vantagens e desvantagens na hora de comprar ou vender um imóvel/ terreno loteado.
Neste texto, vou falar um pouco mais sobre o assunto de uma forma mais didática, porém, consultar um advogado especializado em direito imobiliário permitirá uma análise focada em sua necessidade. Acompanhe!
O que é um loteamento de terras?
O loteamento é uma divisão de uma gleba de terras, ou seja, uma separação em áreas menores (lotes), destinados à construção.
Normalmente, um loteamento pode ser residencial, comercial ou industrial. Ele precisa ter também uma infraestrutura urbana e para isso é necessário um planejamento detalhado para viabilização de sistemas de água, esgoto, energia e vias de circulação, bem como as demarcações dos lotes (quadras e logradouros).
O que é um desmembramento de terras?
Diferentemente do loteamento, o desmembramento não conta com infraestrutura. De acordo com a legislação municipal, trata-se de um lote que poderá ser dividido em outras partes menores e, com isso, novas matrículas de imóvel para as áreas divididas podem ser obtidas.
Diferença entre loteamento e condomínio
De um modo geral, a principal diferença é que em um loteamento, toda a estrutura de vias e acessos são públicos, o que significa que qualquer cidadão terá direito de utilizar as vias de circulação e estruturas comuns são abertos a todos os moradores.
Já num condomínio, o acesso às infraestruturas internas e áreas de lazer é privado. Ou seja, destinado apenas aos moradores que têm lotes/imóvel no local.
Os loteamentos podem ser fechados?
De acordo com a legislação vigente, um loteamento não deve ser considerado aberto ou fechado, afinal, todas as de circulação são públicas.
O que acontece, em muitos casos, é que alguns loteamentos colocam portarias de controle de acesso dos moradores e terceiros. Isso é feito através de uma associação de moradores do loteamento, que poderá cobrar taxa dos donos dos lotes que aceitem e façam parte do grupo.
Importante ressaltar que a limitação de acesso pela portaria nesses loteamentos não está em conformidade com a legislação.
E o que são os loteamentos irregulares?
São aqueles que não têm nenhum tipo de documento, registro ou alvarás para funcionamento na Prefeitura. O que quer dizer que não foi aprovado nenhum projeto de infraestrutura em conformidade com a legislação. O resultado é um loteamento sem infraestrutura e lotes sem documentação.
Nesses casos, o consumidor que adquire um lote nessas condições, terá problemas com a justiça e muita dificuldade de comprovar a propriedade do imóvel.
Já ouviu falar em REURB?
A Regularização Fundiária Urbana, mais conhecida como REURB é um processo administrativo com medidas jurídicas, ambientais, sociais e urbanas. Seu objetivo é incorporar infraestrutura básica na documentação dos lotes.
Normalmente são aplicáveis em núcleos urbanos informais ocupados por população de baixa renda e disponibilizando isenções e particularidades deste tipo de regularização imobiliária (REURB-S) ou também a pessoas não enquadradas na situação anterior (REURB-E).
Podem requerer o processo administrativo REURB, o Ministério Público, município, cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, proprietários dos terrenos, incorporadores.
Vale a pena comprar um terreno que se encontra em um loteamento irregular?
Essa é uma dúvida muito comum e cada caso precisará de uma análise mais criteriosa, mas de forma geral, é uma operação de risco comprar um imóvel nessas condições.
Em primeiro lugar, o advogado imobiliário vai verificar se existe a possibilidade de um processo administrativo de REURB (que explicamos acima), para não correr o risco de perder todo o dinheiro investido no imóvel irregular.
Em alguns casos o loteamento será regularizado, em outros, o terreno será devolvido ao proprietário através de uma reintegração de posse. Nesses casos, é necessário um processo judicial para provar a propriedade da terra por meio de documentos como Escritura Pública e Registro de Imóveis. Aqui, as pessoas que estão no lote deverão deixá-las.
E se você tiver uma área grande e quer iniciar um loteamento
Será necessário a aprovação do projeto pela Prefeitura do local onde se encontra o terreno. Tal projeto precisa seguir as diretrizes legais para uso e ocupação do solo e o loteador (proprietário do terreno) precisa apresentar uma série de documentos como, por exemplo, a matrícula do terreno e certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais.
Consulte um advogado imobiliário
https://shsadvocacia.adv.br/2022/02/18/direito-do-agronegocio-conheca-tudo-sobre-aquisicao-de-imoveis-rurais/Se você está pensando em comprar um lote de terras ou ainda fazer um loteamento na sua área, consulte antes um advogado especializado em propriedades e imóveis. O advogado irá analisar o caso com todas as variáveis necessárias e uma assessoria jurídica, nessas situações, é essencial para evitar prejuízos e problemas legais.
A SHS Advocacia & Consultoria está há mais de 14 anos no mercado e conta com advogado especializado em imóveis em Mogi das Cruzes e Região.
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