Estudos demonstram que, no Brasil, cerca de 50% dos imóveis possuem algum tipo de irregularidade e isso ocorre por diversos motivos, desde uma reforma sem projeto aprovado pela prefeitura até loteamento e venda ilegais. A falta de informação, a burocracia e os custos envolvidos numa regularização imobiliária são apontados como os principais motivos para manter a informalidade nos imóveis.
Neste texto de hoje, trazemos as principais situações que podem deixar um imóvel irregular e explicamos os caminhos para essa regularização. Acompanhe!
Loteamentos feitos sem observância da Lei
Imóvel irregular advindo de loteamento ilegal são um dos principais problemas na regularização imobiliária. Podemos citar dois tipos de irregularidades: a técnica (inclui execução sem aprovação municipal) e a jurídica (sem inscrição ou registro legais).
Antes de realizar qualquer negócio de compra de terrenos ou imóveis, é preciso verificar se o loteamento está seguindo todas as determinações legais de modo a evitar futuros problemas.
Compra do imóvel sem a lavratura da Escritura Pública
É comum as pessoas acharem que o fato de terem apenas o Contrato de Compra e Venda, também conhecido como Escritura Pública, o imóvel está regularizado.
A Escritura Pública é um documento que valida o acordo entre o vendedor e o comprador. Porém, somente após o registro no Cartório de Imóveis que será efetivada a transferência para o nome do comprador.
Com esse ato de registrar, nasce o número da Matrícula do Imóvel, exclusivo e onde constar toda a descrição do imóvel e os dados do proprietário.
Vale destacar que a compra de um imóvel apenas com o Contrato de Compra e Venda, não garante que você é o dono. Afinal, quem não registra o imóvel no seu nome, corre o risco de perdê-lo pois o direito do comprador somente estará garantido com esse registro.
Infelizmente, nesse tipo de caso, os golpes são comuns. Pode ocorrer, por exemplo, de o vendedor agir de má-fé e comercializar o mesmo imóvel diversas vezes para outras pessoas. Nesses casos, só será proprietário de fato, aquele que registrar primeiro.
Imóvel pendente de ação de divórcio, partilha ou inventário
Outra situação que pode ocorrer é o imóvel estar em processo de dissolução do vínculo conjugal, de partilha ou inventário em decorrência da morte dos proprietários.
Em todos os casos é preciso contar com um advogado especializado para entender se é possível adquirir o imóvel sem grandes perdas financeiras e de tempo.
Reforma ou obras no imóvel sem aprovação da Prefeitura e da Receita Federal
Todos os imóveis devem possuir um documento chamado “HABITE-SE”, responsável por comprovar que o imóvel atende todas as normas da Secretaria Municipal de Urbanismo, além de atestar que o projeto passou pelo processo de aprovação. Nesses casos, o imóvel já existe e sua matrícula está devidamente registrada no Cartório de Imóveis.
Entretanto, quando houver a necessidade de realizar uma obra para reforma ou ampliação do imóvel, por exemplo, o engenheiro ou arquiteto responsável deverá dar entrada com o pedido junto à prefeitura, solicitando aprovação e um alvará para iniciar a obra.
Caso o imóvel não esteja regularizado, ocorrerá a paralisação da obra, além de correr o risco de multas.
Passo a Passo para Regularização Imobiliária de Construção/ Reforma
Aprovação pela Prefeitura
1. O imóvel precisa ter o projeto e o alvará de construção aprovados pela Prefeitura Municipal;
2. Após a conclusão da obra, é necessário obter o “HABITE-SE” ou a “Certidão de Conclusão de Obra”, documentos são emitidos pela Prefeitura;
Aprovação pela Receita Federal
1. Preencher o DISO (Declaração e Informação sobre a Obra) e pagar a taxa de INSS da construção civil
2. Solicitar a emissão da CND do INSS (Certidão Negativa de Débito)
Registro da Matrícula
1. Solicitação junto ao Cartório de Registro de Imóveis para inclusão da obra, na matrícula do imóvel.
Por que você deve regularizar o seu imóvel?
Quando o imóvel está regularizado, a sua valorização no mercado é constante e, numa futura comercialização, não vai ser necessário dar um determinado desconto no valor de venda para custear a regularização.
A matrícula do imóvel é um dos principais documentos para saber se o imóvel está irregular ou fazer sua regularização. Nela, existem diversas informações do imóvel as quais permitem identificar e verificar os proprietários, a localização e a metragem do imóvel. São informações básicas e necessárias para comprar um imóvel com segurança jurídica.
Consulte sempre um especialista para identificar a situação do imóvel, antes de comprá-lo. O profissional te ajudará a encontrar a melhor forma para a Regularização do Imóvel.
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